家を売ると税金をがっぽり持っていかれるという勘違い

  • 2016/06/18
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不動産の売却で課税される利益とは

思い切っていま住んでいる家を売却して、そのお金をもとに住み替えをしよう。そんなことを考えてはみたものの、売却したら税金がかかるから予算が組めないと諦めてしまう人がいるとかいないとか。

不動産を売った場合は、売却金額ではなく売却益に税金がかかります。そんなことはわかっている!と思っているあなた。ほんとうにわかっていますか?

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売却益の計算には、取得にかかった費用が入ります。商売で考えればわかりやすいですが、売値から仕入れ値を引かないことには利益を出せません。不動産の売却も同様で、いくら高値で売ろうとも、取得などにかかる費用を差し引いて残りがなければ税金はかからないのです。

単純に売却額だけで税金の心配をする人がいますが、まずは安心して欲しいところです。

 

 

売却額から控除されるのは購入代金だけではない

所得税法上、マイホーム売却の税額計算は以下のとおりです。
・譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

取得費とは、単にマイホームの購入代金だけではなく、購入時に支払った手数料や改良などに要した費用も含みます。

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ただし、減価償却は考慮します。つまり、築浅の物件であれば差し引かれる額も大きく、課税される分が少ないということになるのです。
あまりに古い物件や、いくらかかったかわからない物件の場合には、売却額(譲渡価格)の5%を概算取得費として計算できます。また、実際の取得費が5%に満たない場合も5%で計算できます。

譲渡費用は売却に要した費用のことと考えれば良いでしょう。不動産のような大型物件は、ちょっと売ります買います!というような簡単な取引にはなりません。仲介業者に依頼したり、広告宣伝を打ったりだけでなく、取引にかかる諸々の費用が生じるものです。

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これらの費用も差し引いた上で、マイホームの特別控除(最高3000万円)を控除して課税対象額が決定されるのです。従って、多くの場合、マイホームの売却で課税される可能性が低くなるか、課税されても大きな税額にはならないと考えられます。

最後に、税率は所有期間5年以下と5年超で別れます。
5年超は長期譲渡所得で税率15%(住民税5%)
5年以下は短期譲渡所得で税率30%(住民税9%)となっています。

これで、いま住んでいるマイホームを売った場合の税額を試算することができそうです。

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