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不動産オーナーとなる資産運用は慎重に

  • 2017/06/19
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投資用マンションからアパート経営まで

老後の暮らしを豊かなものにしたいとか、小金を持っているので資産運用で増やしたいとか、動機はいろいろあるでしょうが、オヤジのオーナー業デビューには落とし穴がいっぱい待っています。バブル崩壊からこっち、都市部におけるワンルームマンション投資が流行ったことがあります。それで結構儲かったというオヤジも少なくないようです。しかし、全員が儲けたわけではありません。

オヤジのオーナー業デビューには落とし穴がいっぱい待っています。
また、土地の有効活用として賃貸住宅を建てて家賃収入を得るビジネスモデルも廃れません。現在では、建築会社や管理会社が行っているサブリースと呼ばれる家賃保証を前提とした一括借り上げシステムの利用も一般化しています。

サブリースなら、空室が出ようと毎月決まった家賃が振り込まれてきます。オーナーは、入居者募集をする必要もなければ、家賃の回収業務を行う必要もありません。まさに、夢のような話です。そして、事実として夢で終わってしまったケースも多々あります。夢なら損はありませんが、この夢は損失つきだから始末が悪いと言えます。

 

サブリースの問題点

サブリースを利用すれば、業者任せで収入が得られることは確かです。しかし、それが100%儲かる保証にはなりません。まず、保証される家賃が低くなりがちです。当然ですが、空室があってもオーナーへの支払を減額できない以上、業者は高い家賃保証をできる筈がないのです。ただ、それだけなら最初に見えている数字ですから問題とは言えません。

サブリースの問題点とは?

サブリースの保証家賃は、経年によって下げられる

サブリースでは、未来永劫、同じ額が入ってくると勝手に思っているオーナーが少なくないようです。しかし、多くのサブリース契約では当初数年間経過後に金額を見直すとの条項が入っています。そして、その金額の決定権は事実上業者側にあります。金額の折り合いがつかない場合は契約を解除できるとなっていた場合でも、素人オーナーがそこから自分で運営することなど不可能に近いからです。

現実に保証家賃が減額されてから、そんな話は聞いていない!というオヤジオーナーもいますが、それは後の祭りとしか言いようがありません。契約書にはハッキリと記載されており、説明もなされていると解されるからです。これが、消費者の契約であれば、ある程度の保護も働きますが、サブリースはオーナー業としての契約です。事業者が損をしても自業自得なのが資本主義社会における自由競争なのです。ちゃんと確認しないで商売をする奴が悪いと言われてしまいます。

尤も、本人は事業だとは思っていないケースもあるようで、子供の頃からの経済教育が必要かも知れません。

サブリースでは、未来永劫、同じ額が入ってくると勝手に思っているオーナーが少なくないようです。
また、不動産投資はメンテナンスの負担や建て替え時期の早期到来に加えて、人気物件と不人気物件の分かれ目など思った以上に儲けにくいものです。空室が増えている時代に、安易な不動産オーナー業への参入は考えものと言えるでしょう。やる場合は、信頼できる建築会社や不動産業者を選別します。そして、借金してまでやるほどのことかも考える必要があります。

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